Mietrecht
Mietrecht
Zur Miete wohnen bedeutet, ein fremdes Haus oder Wohnungseigentum zeitlich begrenzt zu nutzen und dafür eine Gegenleistung in Form der Zahlung von Mietzinsen zu erbringen.
In Anbetracht der Tatsache, dass es mehr als 20 Millionen Haushalte in der Bundesrepublik Deutschland gibt, die sich in gemieteten Räumen befinden, hat das Mietrecht eine enorme gesellschaftliche Bedeutung.
Der Grundbesitzer hat selbstverständlich ein Interesse daran, sein Eigentum möglichst rentabel wirtschaften zu lassen, während der Mieter möglichst eine preiswerte Wohnung in Anspruch nehmen will.
Aus diesen widerstreitenden Interessen ergeben sich eine Vielzahl von Problemen, die nicht selten zu Rechtsstreitigkeiten vor den Gerichten führen.
Insbesondere auftretende Mängel an der Wohnung und sich hieran oftmals anschließende Mietminderungen, die jährliche Betriebskostenabrechnung und von Seiten des Vermieters vorgenommene Mieterhöhungen lassen Auseinandersetzungen zwischen den Parteien des Mietvertrages entstehen.
Ob die zwischenzeitlich eingetretene Mietrechtsreform die Rechtsstreitigkeiten, wie vom Gesetzgeber erhofft, tatsächlich quantitativ mindert, bleibt abzuwarten. In jedem Falle dürfte feststehen, dass die Mietrechtsreform die Rechte des Mieters gestärkt hat, weshalb Vermieterverbände, Kritik üben. Ob diese Kritik berechtigt ist, kann dahin stehen, fraglich ist in jedem Falle, ob sämtliche Erneuerungen zu einem Rechtsfrieden beitragen oder gerechte Lösungen darstellen. Sollte der Wohnungsbedarf wieder zunehmen, so ist die Mietrechtsreform zumindest im Hinblick auf die Investitionsfreudigkeit von potentiellen Vermietern möglicherweise über ihr Ziel hinausgegangen. Dies bleibt aber abzuwarten.
Mangel
1. Was ist ein Mangel im Sinne des Mietrechts?
Nach der Rechtsprechung liegt ein Mangel vor, wenn der Ist-Zustand (tatsächlicher Zustand der Wohnung) der Mietsache von dem Sollzustand (vertraglich vorausgesetzter Zustand der Wohnung) negativ abweicht.
Als typische Mängel kommen insbesondere in Frage:
Undichtes Dach
Unzureichende Schalldämmung bzw. -isolierung
Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildung
Zu hoher Verbrauch der Heizanlage
Funktionsstörungen bei Energieversorgung (Heizung, Wasser)
Nicht nur die Wohnung selbst betreffende Fehler und Störungen können zu einer Mietminderung führen, sondern von außen eindringende Störungen ebenso, wie z. B. Baustellenlärm. Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es hierbei nicht an. Voraussetzung ist lediglich, dass der Mieter keine Schuld bezüglich des Mangels hat.
2. Was ist bezüglich einer Mietminderung zu beachten?
Der Mieter kann für die Zeit, in der die Mietsache mit einem Mangel behaftet ist, die Miete kürzen, wobei sich die Höhe der Minderung nach der Schwere des Mangels richtet. Um die jeweils gerechtfertigte Höhe der Minderung abschätzen zu können, bedarf es einer Heranziehung der zu diesem Thema bereits ergangenen Rechtsprechung, die auch nach der Mietrechtsreform nicht an Bedeutung verloren hat.
Dennoch sind einzelne Änderungen zu beachten. So hatte der Mieter nach der herkömmlichen Rechtsprechung sein Recht auf Minderung verloren, wenn er trotz der Kenntnis eines Mangels von seinem Minderungsrecht über einen längeren Zeitraum keinen Gebrauch gemacht hat und vorbehaltlos die volle Miete weiter bezahlte.
Ziemlich wahrscheinlich wird diese Rechtsprechung mit Einführung der Mietrechtsreform nicht mehr aufrechterhalten werden, da die bisher vorgenommene Analogie zu § 539 BGB a. F. (alte Fassung/künftig findet sich die Regelung in § 536 BGB n. F.) nicht mehr anwendbar sein dürfte, da eine Regelungslücke nicht mehr erkennbar ist. Der Gesetzgeber hat sich insoweit ausdrücklich bei der Gesetzgebungsvorbereitung ausdrücklich mit dieser Frage beschäftigt und eine Regelung hiernach nicht vogenommen. Ergo fehlt es an einer Reglungslücke. Natürlich bedeutet dies nicht, dass für die Vergangenheit Minderungsbeträge zum Ansatz gebracht werden könnten, sondern erst mit der Mängelanzeige.
Im übrigen ist es wichtig zu wissen, dass für denjenigen, der bereits in der Vergangenheit sein Minderungsrecht verloren hat, dass Minderungsrecht wieder aufleben kann, wenn der Vermieter die Miete erhöht (so zumindest BGH MDR 61, 83). In solchen Fällen ist aber das Minderungsrecht nach Ansicht eines Teiles der Rechtsprechung auf den Umfang der Mieterhöhung begrenzt. Klar ist aber, dass immer auch die örtliche Rechtsprechung Beachtung finden muss.
Betriebskosten
Grundsätzlich muss der Vermieter sämtliche Nebenkosten, die durch Gebrauch der vermieteten Wohnung anfallen, selbst tragen. In der täglichen Praxis werden die Betriebskosten allerdings vertraglich auf den Mieter abgewälzt.
Die Inanspruchnahme des Mieters für angefallene Nebenkosten ist aber nur dann zulässig, wenn klare und eindeutige Absprachen mit dem Mieter bestehen.
Zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören:
Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung
Heizung und Warmwasser
Fahrstuhlkosten
Gebühren für Strassenreinigung und Müllabfuhr
Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
Kosten der Gartenpflege
Kosten der Hausbeleuchtung
Beiträge zu Sach- und Haftpflichtversicherungen
Kosten für Schornsteinpflegereinsatz
Aufwendungen für den Hauswart
Gebühren und Kosten für Antenne bzw. Kabelanschluss
sonstige regelmäßig wiederkehrende Hauskosten
Zu den umlagefähigen Hauskosten gehören nur diejenigen, die regelmäßig wiederkehren und nicht solche Aufwendungen, die einmaliger Natur sind!
Vorauszahlung und Jahresabrechnung:
Der Vermieter darf, soweit eine vertragliche Vereinbarung gegeben ist, monatliche Vorauszahlungen für Nebenkosten verlangen.
Über die Vorauszahlungen muss der Vermieter jährlich abrechnen.
Er hat insofern eine ordnungsgemäße und schriftliche Jahresabrechnung zu erstellen. Diese Abrechnung muss bis spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes vorliegen. Hierbei handelt es sich um eine Ausschlussfrist, die erstmalig für den Abrechnungszeitraum des Jahres 2001 greift (Mietrechtsreform). Die Abrechnungen müssen zudem von einem durchschnittlichen Betrachter überprüfbar sein.
Der Mieter hat weiterhin ein Recht darauf, die Belege einzusehen, die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegen.
Keine Nachzahlung ohne Abrechnung:
Solange eine ordnungsgemäße Abrechnung nicht erfolgt ist, hat der Mieter keine Verpflichtung, Nachzahlungen zu leisten. Im Gegenteil, er kann den Vermieter - nach Setzung einer Frist - auf Erstellung und Überreichung einer Abrechnung verklagen. Zudem greift für Abrechnungszeiträume ab 2001 (einschließlich) die Ausschlussfrist von 12 Monaten. Wird die Abrechnung in diesem Zeitraum nicht vorgelegt, kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr stellen. Die Ausschlussfrist betrifft aber keine Rückzahlungsansprüche des Mieters. Insoweit muss der Mieter, rechnet er insbesondere mit einem Guthaben, auf Abrechnung klagen.
Mieterhoehung
Wann darf die Mieter erhöht werden?
Die mietrechtlichen Normierungen stellen sicher, dass Mieterhöhungen nicht “uferlos ausgeweitet werden können zu Lasten des Mieters. Es soll hierdurch der gesellschaftlichen Notwendigkeit Rechnung getragen werden, dass kostengünstiger Wohnraum für die Bevölkerung des Landes bewahrt werden kann.
Der Vermieter hat hiernach neben der ortsüblichen Vergleichsmiete zudem die gesetzlich vorgesehene Kappungsgrenze zu beachten. Weiterhin gilt es, die Jahressperrfrist einzuhalten.
Kappungsgrenze:
Zunächst ist zu beachten, dass die - bis zum 31. August 1998 geltende - Kappungsgrenze von 20% zwischenzeitlich weggefallen war. Seit dem
01. September 1998 galt insoweit eine einheitliche Kappungsgrenze von 30%. Mit Einführung der Mietrechtsreform im September 2001 wurde wiederum eine einheitliche Kappungsgrenze von 20% eingeführt. Diese gilt für Mieterhöhungsverlangen, die ab dem 01.09.2001 dem Mieter zugehen.
Dies bedeutet, dass die Miete innerhalb von 3 Jahren höchstens um 20% steigen darf, selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete stärkere Erhöhungen zuließe.
Vergleichsmiete:
Der Vermieter kann die Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen, wenn die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreitet, wobei die oben aufgezeigte Kappungsgrenze beachtet werden muss.
Voraussetzung ist also, dass der Mieter weniger zahlt, als für den vor Ort befindlichen vergleichbaren Wohnraum üblicherweise gezahlt wird.
Für die Ermittlung der Vergleichsmiete stehen verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung, so der sog. Mietspiegel (wobei der sog. qualifizierte Mietspiegel geschaffen wurde, der zu Besonderheiten führt, auch in prozessualer Hinsicht).
Will der Vermieter eine Mieterhöhung im Rahmen der örtlichen Vergleichsmiete durchführen, hat er Fristen und Voraussetzungen zu beachten, die es meist empfehlenswert machen, juristischen Rat vorab einzuholen, da eine Nichtbeachtung zu einer Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangen führen kann.
Jahressperrfrist:
Unabhängig davon, inwieweit die Voraussetzungen für die Erhöhung anhand der örtlichen Vergleichsmiete beachtet wurden oder nicht, darf nach einer erfolgten Mieterhöhung eine weitere erst dann stattfinden, wenn die Sperrfrist von einem Jahr eingehalten wurde. Der Mieter soll nach der letzten Mieterhöhung erst einmal mindestens 12 Monate Ruhe haben.
Zu beachten sind aber Einschränkungen, da z.B. Mieterhöhungen wegen Modernisierung die Jahressperrfrist nicht auslösen. Andersartige Mieterhöhungen können also auch zwischendurch durchaus zulässig sein!
